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Canone di locazione commerciale: si può non pagare a causa del Coronavirus?

Riduzione o sospensione del canone di locazione a causa del coronavirus, tutto quello che c’è da sapere nel nostro approfondimento.

di Paolo Sardo

Il diffondersi del virus Covid-19 sull’intero territorio nazionale ha determinato, purtroppo, non solo una grave emergenza sanitaria, ma anche un negativo impatto sull’economia del paese.

Il lockdown imposto dalle autorità a tutela dei cittadini  per evitare il collasso del sistema sanitario nazionale ha determinato prima una chiusura di specifiche attività e poi, via via nel tempo, una chiusura generalizzata delle altre attività economiche, fatto salve quelle ritenute essenziali o di pubblica utilità, con un divieto sempre più stringente agli spostamenti delle persone.

Stop a scuole, università e manifestazioni, eventi sportivi compresi, spettacoli e chiusura obbligatoria di negozi, bar, ristoranti, parrucchieri, etc. L’emergenza sanitaria e lockdown hanno aggravato la condizione di migliaia di operatori economici che improvvisamente hanno dovuto chiudere o registrare una riduzione della relativa utenza.

Queste misure hanno inevitabilmente influito e influiranno, in maniera sempre più sensibile, sull’economia e sul reddito disponibile delle famiglie, delle imprese e degli enti.

L’Emergenza Coronavirus è quindi un’emergenza sanitaria, ma è anche per tutti un’emergenza finanziaria ed economica poiché le spese legate alle attività continuano. È necessario, quindi, contenere, diluire e differire tali spese nel tentativo di salvaguardare la il proprio business e di preservarlo, in un tempo purtroppo indefinito, fino all’uscita dall’emergenza e alla ripresa, seppur lenta, del normale ciclo economico.

Al fine di richiedere la riduzione o la sospensione del canone di locazione per tutta la durata dell’emergenza sanitaria è possibile, per il conduttore, invocare il combinato disposto delle norme del codice civile di cui agli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).

Tale circostanza, però, non determina un diritto acquisito dal conduttore in tal senso: i divieti di apertura delle attività disposti dai DPCM a causa dell’emergenza sanitaria non riguardano la messa a disposizione dei locali per l’uso stabilito nel contratto di locazione. I decreti, infatti, non limitano la disponibilità dell’immobile o la sua idoneità all’uso pattuito, ma solo la possibilità o meno di svolgervi l’attività.

È innegabile, del resto, che l’immobile sia nella pacifica disponibilità del conduttore e in condizioni da poterlo utilizzare, ma tuttavia, non è possibile goderne al fine di svolgere l’attività. È questa che viene invece preclusa o limitata.

L’impossibilità di svolgere l’attività non è certamente imputabile a nessuna delle parti, ma è dovuta a un’emergenza straordinaria di tutela della salute che nulla ha previsto in merito a possibili sospensioni o riduzioni dei canoni di locazione. Ciò anche alla luce del decreto legge del 16 marzo 2020 che ha previsto che “al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1“.

La richiesta di sospensione del canone di locazione deve quindi riferirsi a ragioni di sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali, per causa di forza maggiore (motivi straordinari e imprevedibili).

Sarà quindi opportuno che il conduttore richieda tempestivamente al locatore, con le relative motivazioni, la riduzione o sospensione del canone di locazione, dimostrando le ragioni della sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali per motivi straordinari e imprevedibili, al fine di giungere ad una soluzione concordata, fermo restando che sarà comunque rimessa alla discrezionalità del locatore l’accettazione o meno della proposta di riduzione o sospensione.

Il mancato pagamento della locazione da parte del conduttore, anche nell’attuale emergenza e senza le richiamate cautele, potrebbe quindi legittimare il locatore ad agire per recuperare i canoni non riscossi e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità.

Quando però interviene un fenomeno eccezionale, quale può considerarsi il Covid-19, il conduttore non è responsabile del suo temporaneo inadempimento: quindi non gli possono essere addebitati interessi moratori, né altri importi a titolo di penale e/o risarcimento del danno.

Il Covid-19 rappresenta, comunque, un evento che, in quanto imprevedibile e inevitabile, può giustificare il recesso, perché si può addurre quale “grave motivo” il carattere di straordinarietà oggettiva del fenomeno, tale da rendere notevolmente gravosa la prosecuzione del contratto: sempre che di ciò venga fornita rigorosa prova.

Per qualunque dubbio o chiarimento lascia un commento a questo articolo o contattaci.

Studo Commercialisti Associati “Mazzaferro-Sardo”

Tutti i diritti sono riservati.

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Turismo balneare e Covid: l’appello da un operatore turistico

Quali sono le prospettive di lavoro per gli stabilimenti balneari nella stagione estiva 2020? Stiamo ricevendo diverse richieste di chiarimenti e informazioni su come sarà disciplinata l’attività ricettiva turistica nella prossima estate. Titolari e operatori dei lidi balneari vivono nell’incertezza di non sapere quali saranno le regole , le sorti, le prospettive del lavoro di una vita.

Qui riportiamo il legittimo sfogo di uno dei tanti operatori turistici balneari che, a causa del Coronavirus, ancora non sa come e quando potrà riprendere a lavorare nel suo lido.

Qualunque dubbio o chiarimento scrivilo pure nei commenti, ti risponderemo al più presto.

Di Giuseppe Tiripicchio

L’unione fa la forza! ma non per noi?

Una riflessione sul momento che tutti noi balneari stiamo vivendo, può essere importante per trascendere le necessita e le ristrettezze imposte dal covid-19 e arrivare a comprendere cose che prima non erano forse molto chiare o semplicemente considerate poco importanti.

Cari Balneari parlare della nostra condizione a 360 gradi oggi diventa una necessità, perché continuare ad essere trattati da ultima carrozza del treno, non è più rispettoso nei confronti della nostra categoria che vuoi o non vuoi rappresenta un motore importantissimo del turismo stagionale e costiero.

Noi siamo quelli che creano dove non c’è, siamo quelli pieni di passione, quelli che  intrattengono, quelli che lasciano i souvenir nel cuore, quelli che legano i turisti alla terra che rappresentiamo con orgoglio attraverso il nostro lavoro. Siamo quelli pieni di voglia di fare, quelli che prendono l’estate, il mare, la sabbia e la lasciano nella storia e nei ricordi di tutti i passanti. Siamo parte del posto che rappresentiamo e nel coamplesso, tutti noi, insieme, rappresentiamo l’Italia!

Ma siamo anche quelli disuniti, quelli diversi da regione a regione, quelli che fanno di queste divisioni la ragione stessa delle loro mancate conquiste in vari campi (normativo, fiscale, amministrativo).

Siamo poi quelli che agli occhi di molti si arricchiscono senza far nulla, quelli che in tanti vorrebbero vedere spazzati via dalla bolkestein, quelli che sono “privilegiati” per avere una concessione; siamo quelli che molte volte lavorano “solo” per passione e non “anche” per passione, siamo quelli che perdono il sonno per inventare, quelli che perdono il sonno pensando a come pagare questo e quell’altro, si come tutti gli altri del settore commercio! ma noi abbiamo una variabile in più di non poco conto, noi non sappiamo come andrà la stagione, sperando che non piova, sperando che una tromba d’aria non ci metta in ginocchio, sperando che una mareggiata non butti giù quello che abbiamo costruito oppure sperando che una stagione effettivamente ci sia come accade oggi.

In un panorama del genere, tuttavia, l’atteggiamento del governo e delle varie regioni ma soprattutto dei sindacati denota a mio avviso grande leggerezza; leggerezza perché non si può dire “cominciate a mettere a posto” senza che nessuno ci abbia spiegato la sorte di importanti questioni come i canoni demaniali, come la Tari; nessuno ci ha spiegato ancora come dovremo comportarci per la sicurezza nostra e dei nostri clienti; nessuno ci dice cosa potremo offrire in termini di servizi. Sì perché alla fine è di questo che si tratta. Qualora non avessimo la possibilità di dare come sempre una moltitudine di servizi, perché mai un turista (per non parlare dei locali) dovrebbe decidere di pagare un ombrellone magari il doppio, essendocene la metà ora in spiaggia. Quale capacità attrattiva e differenziante avremo in termini commerciali rispetto ad una spiaggia libera che ti permette maggiormente di non avere contatti con altre persone visti gli ampi spazi e l’ampia scelta; un posto dove hai la possibilità di consumare tranquillamente ciò che hai comprato presso un supermercato a prezzo quasi di costo. Un posto, la spiaggia libera, dove nessuno sarà in grado di controllare nulla vista la lunghezza e la capacità che la nostra penisola possiede.

Quindi apriamo senza sapere come farlo, per dare un servizio, per ora solo spiaggia, a degli ipotetici clienti, disposti a pagare il doppio per non avere quasi niente in termini di servizi. A tutto questo si aggiunge un MA importante ossia le modalità di “ripartenza” disposte dal pool di esperti formato dal Presidente Conte che prevede in caso di nuova infezione, “lockdown localizzati”. Quindi apriamo nella consapevolezza che probabilmente non riusciremo nemmeno a pagare le spese fisse , sapendo che da un momento all’altro dovremo forse chiudere. Non solo quindi più l’ingegno, la capacità, non solo la fortuna che non piova, che non ci sia vento, ma oggi anche un’altra nuova grande variabile, il covid-19.

Bene signori la verità di tutta questa incertezza è solo e soltanto data dal fatto che non siamo mai stati adeguatamente rappresentati. La miriade di sindacati che si fanno tra di loro la lotta a chi è il più bravo va come sempre a deperimento della tutela di chi ha bisogno. E questo è evidente, evidente nella mancanza di una disciplina generale, nella mancata emanazione di un codice del demanio, nel mancato adeguamento Iva, nel fatto che ancora oggi parliamo di Bolkestein, nel fatto che a pochi mesi dalla scadenza fissata per il 2020 ancora parliamo del sì o no all’applicazione della legge Centianaio sulla proroga a 15 anni. Siamo stanchi, siamo stanchi di tirare avanti un carro dove alcuni però stanno seduti comodamente sopra e parlano parlano parlano del fatto che si sta facendo, si farà, si è detto, ma alla fine siamo un comparto normativamente e amministrativamente per non dire fiscalmente, indietro di oltre un ventennio.

Abbiamo bisogno di un rappresentante unico, che si siede al tavolo del governo e che porti effettivamente le nostre esigenze con urgenza ed immediatezza. Un interlocutore unico che abbia la forza dei numeri importanti e non risicati consensi tesserati! Un rappresentante che si ponga come unico reale interesse il bene della nostra categoria e non il e prestigio di un ruolo che vive delle nostre irrisolte difficoltà.

Quindi cari Colleghi cogliamo questa occasione per fare una profonda riflessione sul valore del nostro lavoro e sulla effettiva validità di questi rappresentanti, tutti indistintamente, perchè purtroppo in questo mare anche i buoni vanno giù.

Rivolgiamoci tutti insieme al governo senza più intermediazioni che sono soltanto di facciata, prendiamo coscienza del nostro ruolo e cominciamo a pretendere risultati concreti e non più timide promesse.

Ci risentiamo presto…

Un vostro stanco collega…

Giuseppe Tiripicchio